組合日記

年頭に記事にしましたが、今年１月１日時点での価格である地価公示の発表がせまってきました。公示価格は昨年中の土地の価格推移を結果として公表しているので、必ずしも現時点での土地価格の趨勢と一致するものではありません。発表された後の世間の反応を見るしかないでしょう。

しかし、昨年のこの時期に今年の状況が果たして予測できたでしょうか？確か昨年の公示価格が発表されたときには、不動産価格は全般的に見て上昇基調であったと思います。それが一年の間に、不動産市場での雰囲気はがらっと変わってしまったと思われます。不動産に限らず、サブプライム問題、原油価格の高騰、円高、それらの要因による株価の低下と市民の感覚から考えるとプラス要因が見つけられないほどです。

ほぼ一年前と比較すると、株価は17,000円～18,000円程度でしたから約３０％のマイナス、円は１ドル１２０円前半でしたから約２０円も円高になったことになります。不動産価格の牽引役と言われた東証ＲＥIT指数（2003年3月31日の時価総額を1,000とした場合の現在の時価総額のこと）も、一時期は2,000を超えたものが、今日は1,300を割り込みました。

今年に入ってからの株価、円相場といったものの乱高下は一体どうなっているのでしょうか？アメリカの影響、マーケットがグローバル化した、外国人投資家の動向、日本経済の足元の弱さ等、いろいろな要因が複雑に絡みあってなのかもしれませんが、どういう方向に進むのか、だれにもわからないのではないでしょうか？

一年後、日本経済はどうなっているのでしょう

今年に入ってから、株価の下落が続いています。サブプライムをはじめとするアメリカの影響、円高、原油価格の高騰、外国人投資家の動向等、いろいろな要因によって株価が動いているのでしょう。　一般の人からすると、世の中ネガティブな方向にあると思われますが、その反対に政府の景気の基調判断は緩やかな上昇となっています。もちろん輸出等が好調なことからなのですが、巷の方々の実感とますます離れているような気がします。

不動産の価格も、当然これら景気の動向と無関係ではありません。民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、１２月の首都圏マンション発売戸数は、前年比２０．２％の減少、マンション契約率は５９．３％で、好不調の分かれ目とされる７０％を５カ月連続で下回っています。

さて、私たちが不動産の評価を行うにあたりバイブルである『不動産鑑定評価基準』の中に不動産の価格を形成する要因として、「一般的要因」というものがあり、さらにその中に「経済的要因」があります。

不動産の価格は需要と供給によって決まるものですが、その前提である経済的要因を分析するとき、果たして政府発表のようなマクロ的な基調判断に重きを置いていいのか、それとも実際の不動産市場の動きに重きを置くのでしょうか？　もちろんそれらを含む要因を判断することになりますが、地価の行方、景気の行方等、いま判断が難しい時期と思います。